Araştırma / Piyasa Yorumu

Pusula

31 Temmuz 2018, 08.00

ABD’li aktris Mila Kunis 15 Mart 2013’te CNBC’ye bir röportaj verdi. Kunis, artık mevduat yerine hisse piyasasına yatırım yaptığını, bunun kendisi için yeni bir şey olduğunu söylüyordu. Kunis’in röportajı o dönem sosyal medyada çok tartışıldı, Büyük Buhran’ın ünlü hikayesi bir kez daha gündeme geldi (O dönemin en büyük yatırımcısı Joe Kennedy, ayakkabısını boyattığı çocuğun ona hisse tüyosu vermesini, piyasanın artık doygunluğa ulaştığının işareti olarak kabul eder ve tüm hisselerini satarak krizden çok daha zengin olarak çıkar). “Artık aktrisler bile hisseden bahsediyorlarsa, boğa piyasasının sonu gelmiştir” temalı görüşler sosyal medyada aldı başını yürüdü. Kunis tüm ısrarlara rağmen hangi hisselere yatırım yaptığını açıklamadı. Peki, Mila Kunis bir ters indikatör müydü gerçekten? 15 Mart 2013’te Dow Jones endeksi 14.539 seviyesinden kapanmıştı, bugün 25.306. Kunis hala “maldaysa” servetini katlamış olmalı. 

Geçen hafta bizim son derece sıkıntılı gündemimizden bunalmış dünyada neler oluyor diye bakarken benzer bir habere daha rastladım. ABD’nin büyük bankalarından State Street’in varlık yönetim kolu, aktris Elizabeth Banks ile S&P500’de işlem gören orta ölçekli şirketlerin güçlü performansına dikkat çekmek üzere bir dizi podcast yayınına başladılar (ilk bölümü buradan izleyebilirsiniz). İşin içinde doğrudan bir portföy tercihi olmadığı için belki, bu haber piyasalarda pek bir ses getirmedi. Aslında geçmişte daha net konuşan ünlüler var: Caz sanatçısı Kenny G. geçen yıl yine CNBC’de beğendiği hisseleri saymıştı. Kenny G, “aldığım kararların %80’i doğru çıktı” diyor da, 2009’dan bu yana neredeyse 3’e katlamış bir endekste %80 kötü bir performans (pardon sevgili Kenny, dost acı söyler). Şarkıcı-aktris Bette Midler 1978’de çıkacağı Avrupa turu için ödemeyi altın olarak talep etmişti (sonraki 1,5 yılda altın %300’den fazla yükseldi). Manken Gisele Bündchen Kasım 2007’de ücretlerini artık USD değil, Euro olarak tahsil edeceğini söyledi. Euro sonraki 8 ay yükseldi gerçekten (EURUSD 1,60’ı gördü) ama 2009 krizi ile parite de çöktü. Bündchen’in eşi New England Patriots’ın yıldız futbolcularından Tom Brady neyse ki sözleşmelerini dolar üzerinden yapmış da aile içi hedge ile saadet korunmuş. Özetle ünlüleri ters indikatör olarak görme eğiliminiz varsa, bunu bir daha düşünün. Bir ünlü herkes gibi yanılabilir de, haklı çıkabilir de… 

Kendinize birisini indikatör olarak belirleseniz dahi üzerinde durmanız gereken asıl konu, kararların nasıl uygulanacağıdır, ki yatırımın ana teması da budur aslında. Siz istediğiniz kadar analiz yapın, hesap edin, senaryolar oluşturun, bir gecede gelen bir haber her şeyi değiştirir, tüm çabanız boşa gider. Sanırım bunu en iyi anlayan yatırımcı grubu bir süredir Türkiye’de. Hal böyle olunca öne çıkan konu da aldığınız kararlarda esnek olmanız ve “kar al”+”zarar kes” kurallarına harfiyen uymanızdır. Verdiğiniz kararların %60’ı hatalı bile olsa, zarar kes seviyelerinizden taviz vermeyerek günün sonunda artı çıkmanız mümkün. Kuşkusuz bu dönemde, bir süredir ısrarla vurguladığım üzere, yatırım vadenizi kısa tutmakta, uzun vadeli yatırım yapacaksanız da yüksek oynaklığa hazır olmanızda fayda var. 

“Uzun vadeli yatırım” deyince bizde akla gelen hisse senedi değil de gayrimenkul olur. Gayrimenkul, malumunuz yıllardır vazgeçemediğimiz sevdamız. Öyle ki Milli Piyango yılbaşı ikramiyesi size çıksa ne yaparsınız diye sorulduğunda ilk duyacağınız cevap her zaman, ama her zaman “ev alırım, arsa alırım” olur (akabinde gelenler de genelde standart: Yardım ederim, dünyayı gezerim, vs vs olur. “Louvre’ı bir günlüğüne kapatır, saatlerce Mona Lisa’yı izlerim” diyen yok). Gayrimenkul bizim açımızdan yatırımın ötesinde bir şey, aldığımız gayrimenkulün tapusu bize her zaman bir güven duygusu telkin eder, bunu finansal bir yatırım olarak değil de evladiyelik bir yatırım olarak düşünürüz. Bu yüzden fiyatlardaki düşüş her zaman dalgalanmadır. Peki, şu anda da gerçekten öyle mi? 

Yanda yer alan grafikte, Araştırma ekibimizin her gün gönderdiği ve paragaranti.com’dan da takip edebileceğiniz günün grafiği serisinden biri yer alıyor. Gri çizgi konut fiyatlarındaki değişimi gösteriyor. Buna göre konut fiyatları yıllık bazda %10 artmış, ama bunu enflasyon ile düzetip baktığınızda (mavi çizgi) aslında konut fiyat artışı reel anlamda negatif. Yani konut fiyatının artışı enflasyonun altında kalmış, yatırımınız erimiş. Bunun bir çok sebebi var: Konut arzının geçmiş yıllarda talepten fazla artmış olması, talebin azalmaya başlamış ile konut arz fazlalığının fiyatları aşağı çekmesi bunlardan biri. Sektör yetkilileri zaman zaman bir arz fazlası olmadığını, stok seviyesinin normal olduğunu söylüyorlar, ancak fiyatlara bakınca bu açıklamalara temkinli yaklaşmak gerektiği ortada. 

Peki, konut fiyatlarının seviyesi acaba bu arz-talep dengesizliğinde bir etken mi? Buna da biraz şüphe ile yaklaşmak gerek. Fiyatlar artarken satışlar da artıyordu. Bu durumda faizlere bakmak daha anlamlı. Fakat yanda yer alan grafikte de göreceğiniz üzere faizdeki yükseliş trendi ile konut satışlarının azalmaya başlaması ancak 2017 sonlarına doğru belirginleşmiş. Demek ki sadece faiz de belirleyici bir etken değil. 

Bu durumda, ülkemizin içinde bulunduğu sıkıntılı ortam gayrimenkule yatırım kararlarını etkilemiş olabilir gibi genel bir yorum yapmakta hiçbir sakınca yok. Hatta daha basite indirgeyelim: Türkiye'de tüketici/yatırımcı güven endeksleri ile döviz kurları arasında yadsınamayacak denli yüksek bir korelasyon var, yani TL değer yitirdikçe yatırım/tüketim kararlarımızdan vazgeçiyoruz. Buradan hareketle, konut piyasasının canlanması için sadece faizler değil, kurlar da düşmeli diyebiliriz, aksi taktirde konut alımlarına bundan sonra getirilmesi olası teşviklerin faydası da sınırlı kalacak. Üstelik inşaat maliyetlerinin yıllık bazda %22 arttığını da hesaba katmamız gerek. Konut fiyatları, eğer inşaat sektörü bu maliyeti üstlenmeyecekse (ki zor) önümüzdeki dönemde artmalı. Bu durumda satış rakamları daha da düşecek ve fiyatlarda yeni bir denge bulana dek “gayrimenkul piyasasında yaprak kımıldamıyor” temalı, bolca da abartılı haberler göreceğiz. Kabul, doğru yerde doğru proje her zaman kazandırır, ancak gayrimenkule yatırım yaparken sektörün bu genel durumunu da göz önünde bulundurmanızda fayda var. Yatırımınız düşündüğünüzden daha uzun vadeli olabilir, üstelik bu arada daha likit piyasalardaki fırsatları da kaçırabilirsiniz. 

Bu dönemde izleyebileceğiniz bir ters indikatörü paylaşarak bitireyim: The Economist dergisi… Bu konuda yapılan bir çalışmaya göre kapakta bahsedilen konuya referans varlık ne ise 6-12 ay arasında The Economist’in dediğinin tersi oluyor. Çünkü, o konu The Economist’in kapağında yer bulana dek, konu bir şekilde gündemden düşmeye yakın oluyor, yani bir trendin sonu yakalanıyor. Bu durumda sanırım hepimiz heyecanla kapakta Türkiye’nin yer alacağı günü beklemeliyiz!

KISACA

Zaman zaman gerek kendim, gerekse de meslektaşlarım için duyduğum bir cümle var: “Ne söylüyorsa tersini yapıyoruz, para kazanıyoruz”. Bu yanlış bir strateji aslına bakarsanız, ama düşündüğünüz sebepten değil: Yeterince uzun bir vadede bakarsanız, istatistik bilimi bize gösterecek ki tüm tahminlerdeki haklılık payı herkeste %50 civarında. Özetle “seçilmiş” değilseniz, daha yüksek bir doğruluk payına ulaşmanız zor. Tüm mesele bu tahminleri uygulamaya koyarken ne derece disiplinli olduğunuz…

İlgili Ürünler

XU100 ----
-
-
-

Haber Etiketleri